5 Bubble-proof markets

http://money.cnn.com/popups/2006/biz2/newrules_bubbleproof/index.html

Top things to know

1. Don't buy if you can't stay put.
If you can't commit to remaining in one place for at least a few years, then owning is probably not for you, at least not yet. With the transaction costs of buying and selling a home, you may end up losing money if you sell any sooner.

2. Start by shoring up your credit.
Since you most likely will need to get a mortgage to buy a house, you must make sure your credit history is as clean as possible. A few months before you start house hunting, get copies of your credit report. Make sure the facts are correct, and fix any problems you discover.

3. Aim for a home you can really afford.
The rule of thumb is that you can buy housing that runs about two-and-one-half times your annual salary. But you'll do better to use one of many calculators available online to get a better handle on how your income, debts, and expenses affect what you can afford.

4. Don't worry if you can't put down the usual 20 percent.
There are a variety of public and private lenders who, if you qualify, offer low-interest mortgages that require a down payment as small as 3 percent of the purchase price.

5. Buy in a district with good schools.
In most areas, this advice applies even if you don't have school-age children. Reason: When it comes time to sell, you'll learn that strong school districts are a top priority for many home buyers, thus helping to boost property values.

6. Get professional help.
Even though the Internet gives buyers unprecedented access to home listings, it's still a good idea to use an agent. Look for an exclusive buyer agent, if possible, who will have your interests at heart and can help you with strategies during the bidding process.

7. Choose carefully between points and rate.
When picking a mortgage, you usually have the option of paying additional points -- a portion of the interest that you pay at closing -- in exchange for a lower interest rate. If you stay in the house for a long time -- say five to seven years or more -- it's usually a better deal to take the points. The lower interest rate will save you more in the long run.

8. Before house hunting, get pre-approved.
Getting pre-approved will you save yourself the grief of looking at houses you can't afford and put you in a better position to make a serious offer when you do find the right house. Not to be confused with pre-qualification, which is based on a cursory review of your finances, pre-approval from a lender is based on your actual income, debt and credit history.

9. Do your homework before bidding.
Your opening bid should be based on the sales trend of similar homes in the neighborhood. So before making it, consider sales of similar homes in the last three months. If homes have recently sold at 5 percent less than the asking price, you should make a bid that's about eight to 10 percent lower than what the seller is asking.

10. Hire a home inspector.
Sure, your lender will require a home appraisal anyway. But that's just the bank's way of determining whether the house is worth the price you've agreed to pay. Separately, you should hire your own home inspector, preferably an engineer with experience in doing home surveys in the area where you are buying. His or her job will be to point out potential problems that could require costly repairs down the road.

gotmehouse

Nov 19
Today is sunday. Why it is so important to me? Not because of I can stay with my son, JJ, but it is a day with many open-house.
So, very early in the morning, we prepared ourselves to be ready to go out with our agent (although we didn't officially sign any contract with her). We waited and waited, it was approaching the appointment time, she didn't call us. "Probably we jsut go there and meet here at the location", I said to my wife. JJ had become very impatient after he finished 2 episodes of elmo, "Daddy, let's go! Mammy, wear your shoes". Although he is only 2 years old, amazingly he wants to go out to play like a teenager.

In the last minute, our agent called, and told us the owner is very sick, and we have to cancel the appointment. A little bit disappointed. But what can we do with that?
I went to my computer to check my emails, and found another agent we met the day before wrote me an email. I called her and she gave me a list of properties. I birdviewed them on live local, they are close by. So, I decided to go and have a look.

We set up an appointment at 3:00PM, but the agent decided not to go with me. I was wondering whether I look like a serious buyer. Anyway, I decided to go there by ourselves. That property isn't what we want and it is very close to the highway, noisy and dangerous to JJ.

When we drove back, we found some other properties were open-houses, so we went inside to take a look, they come out very interesting properties, and the price is within our price range. I don't understand why that agent doesn't show us those properties. Probably she wants to show us those bad ones first, then when the good ones come out, we'll jump in and place an order instantly.

Anyway, it is a disappointed day, but comes out not that disappointing.

全美上百个城市地区房价将下降

据美国研究机构预测，全美100多个大城市地区的房价，在经历5年繁荣斯后现已呈下降趋势，其中东北部地区、佛罗里达州和加利福尼亚州的房价，则将遭到最严重的打击。
　　美国私人研究公司Moodys Economy.com将于10月4日发表的研究报告指出，美国房地产市场将幵始走下坡路，预计全美各大城市中将有一半的房价会有所下跌。据该报告预测，现有住宅销售价格的中值将在2007年下降3.6%。
　　这个位于宾州西切斯特(West Chester)的私人研究公司预测，现有住宅销售价格的中值将在2007年下降3.6%，这将是自20世纪30年代经济大萧条以来美国房价首次全年下跌。美联社说，这份长达195页的研究报告将在10月4日正式对外发布。
　　该报告预测，全美379个大城市中将有133个城市的房价出现下跌，这与过去5年中房价年年创出新高及热点区域房价急剧攀升的现象将形成鲜明的对比。
　　美联社指出，但在2006年，美国一度红火的房地产市场已大幅度降温。一些分析师担心，房地产市场如此急剧的降温很可能将把整个美国经济拖入萧条之中，正如2000年証券市场泡沫破裂导致2001年经济衰退一样。
　　研究报告指出，房价下跌最大的城市将是伊利诺斯州的丹维尔(Danville)，该地区的房价已从2005年的第二季度的最高点，跌到今年头一个季度的最低点，下跌了18.7%。这一地区房价下跌的原因是，当地汽车和其它制造业的裁员，使当地经济出现萧条。
　　另一个地区则是佛罗里达州的迈尔斯堡(Fort Mayers)，预计该地区的房价将从去年的最高点，到2007年第二季度下降18.6%。
　　报告还指出，全美133个大城市地区房价的下跌，主要集中在加州、佛州和从缅因州到华盛顿特区的东北部走廊，而房市繁荣的内华达州和亚利桑那州以及诸如底特律的中西部不景气的地区，其房价也将出现下跌。
　　在这些房价将有所下降地区，预计将有73个会在今年底达到新低点，其它城市地区将在2007年或更晚的时间出现下降。报告称，尽管一些地区的房价已达到低点，但预测将不会出现迅速的反弹。Moodys Economy.com首席经济学家、该报告的主要撰稿人赞迪(Mark Zandi)强调说，房价正在出现下降，然后会在低点停留一段时间，“它将至少需要几年时间，才能去年过去10年过分的上涨。”
　　不过，研究报告指出，并不是全美国所有地区都将经历房价的不断下降。如德克萨斯州，还有除了佛罗里达州以外的南方各州，以及以农业为主的中西部地区，其房地产市场将会免遭房价下降的打击。报告预测，德州的达拉斯地区的房价将在未来两年上涨4.2%﹔北卡州的夏洛特地区，将会上涨3.3%﹔俄亥俄州的哥伦布地区的房价，将会上涨3%。
　　报告还指出，全美房价最容易下降的地区，就是那些被投机商看好的房价将会上涨的“房地产红火”的地区，这些投机商购买房产就是想高价把它高价卖出，然后快速获利。这样就会使这些“红火”地区的房价，迅速下跌。
　　报告把目前的房地产市场的环境，描述为一次“修正”，而并非是“崩溃”﹔但它同时警告称，有走下坡路的危险，而且这种情况可能会有所加剧。
　　美联社说，这份最新研究报告强调，美国房价下降的最大威胁就是，可能会在消费者幵销方面造成一个重大的冲击。在房屋市场繁荣时期，积极的影响把消费者的幵销推到更高水平，房价的勐涨则让房主感觉到更加富有，因此更倾向于肯花更多的钱。而房价下跌可能会产生消极的影响，抑制消费者的幵支。
　　报告的主要撰写者赞迪表示，“我们相信房价下跌将会给经济增长带来影响，不会造成破坏，但却有风险。”

新屋價跌9.7% 36年來最高跌幅

新屋價跌9.7% 36年來最高跌幅 【本報綜合廿六日電訊報導】商務部26日公布的報告顯示，雖然9月份的新屋銷售量持續第二個月回升，但價格比去年同期下跌9.7%，為自1970年12月以來最高跌幅，是房地產大幅降溫的最新證明。

商務部指出，9月新屋的中間價格為21萬7100元，是2005年9月以來的新低點，比去年同期下跌9.7%，8月份成屋房價下跌率為2.5%，也是創紀錄的跌幅。

美林證券公司(Merrill Lynch)的羅森堡(David Rosenberg)說，從4月的高峰到現在，新屋價格下跌33%，在這麼短期間內掉這麼多，也是前所未有的。

但9月新屋銷售量成長5.3%，季節性因素調節後，達到107萬5000戶，是連續三個月的衰退後，連續第二個月回升。以地區看，西部成長23.9%，南部成長6.9%，但東北部減少34.5%，中西部減少6.3%。

相關資訊顯示，8月和9月的新屋銷售成長，是自3月的8%以來最好的紀錄，但是從5月到7月的房屋銷售連續三個月都是負成長。分析師認為，銷售成長的主因是業者削價求售。雖然9月比8月成長較多，但比起去年同期，仍然衰退14.2%。

法國興業銀行(Societe Generale)在紐約的首席經濟學家葛拉爾(Stephen Gallagher)說，市場上的待售屋減少，顯示房市在大跌後可能趨向回穩，經濟有可能是會軟著陸，但目前還很難下結論。他認為房市的最壞情況應該已經過去。

不過，全球透析(Global Insight)經濟學家紐波(Patrick Newport)則認為，建商靠提供特別優惠來刺激銷售，疲軟應該還會持續一段時間，可能要等到明年下半年才看得到回升。
現在的爭議是下跌是否會導致經濟萎縮，聯準會是因為房市走軟而於8月暫停加息，日前第三度維持利率不變。但聯準會並沒表示可能降息。

Several things I have to research

1. Morgage
2. Risk analysis of the house hunting and real estate market
3. House visit check list
4. House analysis (keep tracking)
5. Community analysis
6. Real estate agent evaluation

房市已经恶化 美国经济可能在2007年开始衰退

9月份，美国加州发出的新屋建照数目急速下降，加州一共发出了11590张建筑独立屋、公寓、及共渡公寓的建照，比一年前的 21717张减少了47%，其中兴建独立屋的只有6727张，创下近10年来9月份最低纪录，比去年同期也下降57%。显示当地房地产市场已经恶化。　　当房地产风向转变时，总是建筑开发商会首先出现剧烈矫正情况，因为旧屋屋主能够观望等待，价格以附近社区的房价为基础，遇到适合并且能够接受的价格，方才出手，自己掌握的主动性比较大，但是，新屋因为负载成本比较高，开发商一旦完成建筑程序，就需要迅速出清存货，以尽快的速度做到资本回笼，这样才可以达到投资的良性循环。　　目前，不仅加州如此，全美各地的新屋建筑业皆受到打击。　　据美国联邦人口普查局与住屋及都市发展部共同发表的报告指出，美国9月份新建的独立屋销售量比一年前减少14.2%。这2家政府单位表示，以目前的销售速度，要卖掉目前所有的新屋需要长达6.4 个月的时间。空置房增加是造成新屋建照申请数量下降的原因。开发商需要在今年剩下时间及明年初出清空置房，才能恢复市场的供需平衡。　　不仅如此，美国新房价格同样也遭遇了1970年以来最大的同比跌幅。9月份，美国新屋价格中值降至每套21.71万美元，比上年同期下降9.7%。房价下跌的原因在于建筑商试图削减不断增加的房屋库存。他们减少了新屋开工许可証的申请数量，并且增加了促销措施，例如免费赠送更大的浴室和更昂贵的厨房。　　九月份，美国的现房销售连续第六个月下滑，房屋售价中间值连续第二个月下降。在市场买家和卖家的供需再度达到平衡前，房屋售价中值不可能稳步攀升，这种平衡可能在明年春天或者成为现实，突显出美国房地产行业低迷的严重性。预计，未来3年美国楼市损失可能增加到12%~14%。　　10月27日，美国商务部公布报告，显示在房地产市场疲软效应下，第三季度国内生产总值(GDP)成长大幅萎缩，成长率只有1.6%。在今年前三个月期间，美国经济增长率为2.6%。目前的增长率是自从2003年第一季度以来的最低水平。　　McGraw-Hill建筑报告预测美国明年的建筑开支将减少1%，与去年12%的成长率形成强烈对比。这将是1991年以来整体建筑开支首次减少。建筑开支减少主要是民用房屋建筑锐减5%和商用建筑工程将减少3%。　　建筑业一直占美国经济活动的一成，而建筑工程缩减可能波及美国整体经济的发展，因为建筑活动制造许多工作，也是各种制成品的重要採购来源。地方政府增加税收的能力也可能受到影响，成长快速地区受到的冲击更大。　　时值年底美国中期选举前夕，美国商务部这项令人失望的经济数据格外敏感，成为共和民主两党的争论议题。　　布什政府为避免选前节外生枝，坚称这样的统计结果并不意味经济衰退，而只是经济成长趋于稳定、缓慢。　　财政部长保尔森(Henry Paulson)表示，对于让美国经济由不稳定趋于稳定，我感到欣慰。民主党代表则犀利批判新出炉的经济数据，对于大批就业人口苦于应付通货膨胀之际、还得承受经济成长趋缓的处境感到忧心。　　房地产市场低迷是拖累经济增长率的重要因素，根据调查，第三季度房屋建筑投资年率大降17.4%，创1991年初以来最大降幅。　　现在的问题是，房屋市场下滑是否到了足以把美国经济带入完全衰退的地步。　　美联储已经看到了房市的疲软，连续第三次决定维持现有短期贷款利率不变。但是，美联储没有暗示因为房市疲软，它打算开始调降利率，而是说，它对通货膨胀太高仍然十分关注。　　目前，有很多人担心，房地产市场的下滑可能会对其他消费领域造成负面影响，因为这可能让人们感到自己没有以前那么富裕。　　总之，国民生产总值的下滑完全出乎华尔街人士的预计，这对面临美国中期选举的布什总统来说却是一个打击。　　10年来，美国的消费者一直是带动全球经济成长的火车头之一。如今美国房市荣景有化为泡沫之虞，许多国际观察家预料美国家庭的开支即将停滞，有些观察家甚至担忧美国经济可能在2007年开始衰退。从前的经验是，美国经济衰退，通常会拖累全球经济。这次却不同，世界经济是否受累，大概要视中国和亚洲其他国家能否与逐渐减缓的美国火车头脱鉤而定。

房市低迷 經紀推銷私心多

房市低迷 經紀推銷私心多滯銷屋往往增佣金、贈招待 購屋者不察會吃虧 【本報訊】華爾街日報9日報導，在房市低迷之際，購屋者更應步步為營，因為房地產經紀人可能為了私人利益，拚命推銷特定房子。
房屋滯銷促使一些營建商和急著賣房子的人，向購屋者的經紀人提供異常優厚的佣金。賣方通常支付合房價2%至3%的佣金給買方經紀人，現在許多人卻願意多出幾千元佣金，或提供招待旅遊之類的其他酬勞。
房地產經紀人和營建商都承認這種做法最近幾個月非常流行，而且隨著待售的房屋激增，房子愈來愈難賣，促銷獎勵也愈來愈優厚。
這種做法可能使經紀人產生利益衝突。雖然他們無法強迫顧客購買不合適的房子，可是經紀人對於帶顧客看哪些房子有很大的主導能力，對初到某地，不瞭解當地情況的顧客，影響力更大。
達拉斯的福和堡一家營建商，對一些新屋交易除了一般佣金，另外提供兩千元獎金。拉斯維加斯的美西營建公司，對30天內以全價售出它的谷鷹社區房屋的經紀人，提供1萬5000元獎金。有些營建商甚至提供合房價10%以上的佣金。
一些急著賣房子的屋主也重金鼓勵經紀人出力。馬里蘭州波多馬克市一棟要價440萬元的豪宅，向能夠找到買主的經紀人提供2.5%佣金，外加10萬元獎金。如果房子以四百萬元成交，經紀人的佣金帶獎金就有20萬元。
許多購屋者似乎對這種檯底交易毫無所覺。因此，如果考慮買任何房子，應該堅持經紀人透露賣方開出的條件，以談判分享除了經紀人正常酬勞之外的好處，至少在評估經紀人的建議時，把這些好處列入考慮。問題是很少買房子的人這樣做，經紀人更不會主動告知。
聯邦法規定經紀人必須公開售屋佣金和獎金，可是購屋者要到交屋時才能看到這些文件，到時已經很難討價還價。這項法規也沒有規定公開旅遊招待或其他非現金獎賞。
專家建議顧客開始看房子前，先與經紀人談定酬勞，超過此限的好處，都應該屬於買主所有。

房屋買賣藏暗盤 遮掩實際價

房屋買賣藏暗盤 遮掩實際價提高成交價 買方依高價申請貸款 賣方則退部分現金 房市走軟或比數據顯示嚴重

房市低迷，屋主為了順利售屋採取各式促銷手法、使得帳面成交價高於實際售價，房地產業相關的經濟數據也因此失真。圖為普天壽地產公司代售屋牌示。 （美聯社） 【美聯社紐約十六日電】房市低迷不振，屋主為了順利出脫房地產，紛紛採取現金回饋、免費整修等各式促銷手法，在不調降帳面售價變相降價；透過這些手法，房屋成交價高於實際售價，專家因此認為，房市走軟的情況可能比數據顯示的還要嚴重。

加州薩林納斯一位合格房地產經紀人索堤羅(Gonzalo Sotelo)最近便碰到一個提出現金回饋的售屋提案，房屋的賣價只有53萬9000元，賣方卻打算將帳面成交價提高到60萬元，一旦成交將退6萬元給買方；買方依帳面成交價60萬元申請房貸，成交後退費純屬買賣雙方的私下作法，並不知會房貸業者。

依照規定，在未知會房貸業者前題下退費給買方，賣方與經紀商都須承擔法律責任，因此，索堤羅的老板波馬在接獲這項賣屋提案後隨即召開會議，討論如何避免經紀人員觸法。
除現金回饋，有些賣方願意支付好幾個月的房貸或免費整建；現金回饋讓屋主得以在無須調降房屋帳面價值下達到折扣效果。分析師表示，房屋成交價被變相灌水，連帶掩藏了房地產市場疲軟的部分真相。
成交價變相灌水將使銀行業者承擔房屋價值縮水的風險，並使有意購屋的人根據錯誤訊息作出不當決策。
賣方的各種促銷手法也讓房地產相關經濟數據失真。紐約大學商學院經濟系副主任懷特表示，一旦賣方透過特殊手法在不改變帳面成交價的前提下降低實質成交價，很可能意味著房價下跌的情況，遠比全國房地產商協會等機構所提供的正式經濟報告更嚴重。
房貸金融業協會首席經濟學家當肯（Doug Duncan）認為，在促銷手法下，很難用正式經濟數據精確看出房地產市場樣貌，例如一棟房屋成交價25萬元，但屋主另外附贈一個完整裝修的地下室，「還能說成交的房子是同一棟房子嗎？未必。」這些手法在經濟學家眼裡看來就是降價。
花旗銀行（Citigroup）經濟學家衛庭表示，種種促銷效果很可能在經濟數據的房屋成交價中顯示出來，舉例來說，8月份新屋價格下跌1.3%，實際跌幅可能更大。

First post

In this blog, I will try to collect all the public information I found in the process to buy a house.

Before I pursue this goal, several principles are listed here:
1. All members of the family have to love the house;
2. Take the risk of real estate downturn into consideratioin when bargaining for a house;
3. Location, location, and locatioin;
4. Don't sign any contract with any agent until the decision point;

etc.